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Defensa frente a ejecuciones hipotecarias

Defenderse de una ejecución hipotecaria

Cuando nos llega, en forma de notificación, una amenaza real de ser desahuciados en una ejecución hipotecaria y de ver nuestra casa embargada y subastada, parece que ya no quedan salidas. Pero hay que conocer el procedimiento y saber que la ley brinda también medios de defensa.

Regulada en los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la ejecución hipotecaria es un procedimiento ejecutivo al que se recurre con mucha frecuencia en el sistema bancario español cuando se producen continuados impagos de las cuotas de los préstamos hipotecarios —12 cuotas en la primera mitad del préstamo y 15 si nos encontramos en la segunda—. Dado que el pago de la hipoteca está garantizado con el inmueble del deudor, al producirse este impago se da por anticipado el vencimiento del préstamo por parte del prestador, que solicita al Juzgado que proceda a la venta del inmueble dado en garantía por medio de subasta pública para, con su fruto, cubrir las cantidades impagadas.

Una vez que el banco nos está reclamando, aunque puede parecer que hemos perdido toda posibilidad de detener nuestro lanzamiento del inmueble y su embargo y venta, la realidad es bien distinta. Lo cierto es que la Ley establece un plazo de diez días para oponerse a la demanda de ejecución. No obstante, esta oposición habrá de estar basada en alguna de las siguientes causas:

      • Extinción de la garantía o de la obligación garantizada.
      • Error en la determinación de la cuantía exigible.
      • Sujeción de los bienes hipotecados a otra prenda, hipoteca o embargo de fecha anterior a la que se reclama.
      • Carácter abusivo de una cláusula contractual en que se fundamente la ejecución o el cálculo de la cantidad exigida.

Es muy relevante esta última posibilidad ya que, en muchos casos, a poco que se analice la escritura de hipoteca, detectaremos ciertas cláusulas que vulneran los derechos de los consumidores, que no son realmente conscientes de ello. Puede servirnos de ejemplo la cláusula de vencimiento anticipado que nos encontramos con escalofriante frecuencia en los diferentes contratos de préstamo hipotecario. Con ella se autoriza al prestamista a dar por vencido el crédito cuando el prestatario deje impagada una única cuota del préstamo, o varias de ellas, pero menos de las 12 o 15 cuotas legalmente establecidas y que hemos comentado arriba, y a solicitar la ejecución en ese momento. Podemos también mencionar las cláusulas que determinan los intereses de demora, igualmente habituales y en muchos casos abusivas.

La existencia de alguna de estas cláusulas abusivas, debidamente alegada en estos diez días, puede conseguir la paralización de procedimiento de ejecución hipotecaria. En concreto, las dos que hemos descrito paralizarían la ejecución (a) hasta que el incumplimiento se prolongue durante el tiempo establecido en cada caso, evitando el vencimiento anticipado, o (b) hasta que la entidad prestataria presente una nueva liquidación ajustando a ley los intereses de demora, lo que suele conllevar una considerable rebaja del monto inicial solicitado.

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