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Ejecuciones y Desahucios Hipotecarios

El impago de las cuotas de amortización de un préstamo hipotecario pone al cliente bancario ante la posibilidad de que su banco solicite a los Tribunales la venta en pública subasta de su vivienda o inmueble. El procedimiento judicial permitía tradicionalmente muy pocas posibilidades de defensa a los clientes frente a los bancos, pero la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha abierto diversas vías de defensa.

Un préstamo con garantía hipotecaria es aquella operación en la cual quien recibe dinero a préstamo constituye a favor de quien se lo presta (generalmente un banco o entidad financiera) garantía hipotecaria sobre un inmueble propio o ajeno. Eso significa que, en caso de impago, el banco puede solicitar la apertura de un procedimiento judicial a cuyo término puede venderse en pública subasta el inmueble.

Me encuentro en dificultades financieras y no puedo pagar mi hipoteca, ¿qué puede ocurrirme?

No sólo la crisis de 2008 sino la desencadenada por la pandemia del coronavirus han puesto o pondrán en breve a muchas personas y familias en dificultades para atender las cuotas de amortización de sus préstamos hipotecarios.

Cuando ese impago es relevante (es decir, se extiende más allá de un determinado número de cuotas impagadas), el banco prestamista puede elegir entre diversos procedimientos judiciales para conseguir cobrar su préstamo, entre ellos el procedimiento de ejecución hipotecaria. Se trata de un procedimiento muy expeditivo, orientado a la venta en pública subasta del inmueble para que con el producto de la venta el banco se satisfaga de su crédito. De no existir postores, la entidad financiera puede adjudicarse la vivienda. En cualquiera de esos casos, la transmisión de la vivienda implica el desahucio de sus ocupantes.

 Pero ante eso, ¿no puedo defenderme?

En la época previa a la crisis financiera de 2008, la legislación española no daba apenas posibilidades de defensa al consumidor con dificultades para pagar sus préstamos hipotecarios. En 2013 cambiaron las tornas, al dictar el Tribunal de Justicia de la Unión Europea una importantísima sentencia (la de 14.3.2013, caso Aziz) que obligó al legislador español a incorporar al procedimiento de ejecución hipotecaria toda una serie de posibles defensas que han cambiado radicalmente el modo en que pueden gestionarse los impagos hipotecarios.

Al caso Aziz han seguido también otras muchas sentencias, tanto españolas como europeas, que al poner en cuestión la licitud de muy diversas cláusulas bancarias, constituyen vías alternativas o cumulativas de defensa.

¿A eso se refieren la dación en pago y el alquiler social?

Con carácter general, no existe en nuestro Derecho la posibilidad unilateral de hacer entrega al banco de la vivienda (“entregar la llave”) y considerar a la entidad resarcida de su crédito.

En España, aparte claro está de la posibilidad de acuerdo con la entidad financiera, la dación en pago liberatoria sólo es posible al amparo de lo establecido en el Real Decreto – Ley 6/2012 de Medidas Urgentes de Protección de los Deudores Hipotecarios, que establece unos requisitos muy precisos para que esa posibilidad pueda imponerse al banco. Esa norma establece también otras posibilidades que el cliente bancario puede solicitar y obtener de su entidad financiera en determinados casos, tales como el establecimiento de carencias o la reducción de tipos de interés.

En cualquier caso, determinar la vía de defensa o la actuación proactiva más adecuada a cada caso particular requiere el estudio de su precisa situación por un abogado especializado.

En MOREANA | Abogados somos especialistas en Derecho Bancario y protección de consumidores, llámenos (954 600 008) o escríbanos (info@moreana.es) y estudiaremos gratuitamente su caso, elaborando un plan de acción adecuado a su perfil y circunstancias.

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